A aquisição de um imóvel na planta é uma estratégia comum para diluir o pagamento durante o período de obras. Contudo, a aplicação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) sobre o saldo devedor pode elevar o preço final do bem significativamente, transformando uma oportunidade de investimento em um encargo financeiro inesperado. Especialistas alertam que a falta de monitoramento sobre esse índice, somada a cláusulas contratuais questionáveis, tem gerado cobranças que, em muitos casos, configuram irregularidades perante a legislação vigente.
A estratégia de alongamento artificial de contratos
A legislação brasileira estabelece que a correção monetária mensal só é permitida em contratos com prazo superior a 36 meses. Quando o período é inferior, o reajuste deve ocorrer obrigatoriamente em periodicidade anual. Recentemente, o Judiciário tem identificado incorporadoras que utilizam artifícios para simular prazos maiores, inserindo parcelas residuais de valores irrisórios — como R$ 1.000 — muito tempo após o término do fluxo principal de pagamentos.
Em maio, uma decisão da 5ª Vara Cível de Santo Amaro, em São Paulo, declarou nula uma cláusula que previa correção mensal baseada nesse alongamento artificial. O magistrado Rafael Campedelli Andrade entendeu que a parcela residual não possuía função econômica real, servindo apenas para burlar o prazo legal de 36 meses. A incorporadora foi condenada a devolver em dobro a diferença entre os valores corrigidos mensalmente e aqueles que deveriam seguir a periodicidade anual.
Sinais de alerta no quadro de pagamentos
O advogado Roberto Amaral, que atuou em casos de revisão contratual, destaca que a presença de parcelas residuais pequenas ao final do cronograma é um forte indicativo de irregularidade. Em situações analisadas pela 34ª Câmara de Direito Privado em setembro de 2025, contratos que somavam milhões de reais apresentavam parcelas finais de R$ 1.000, evidenciando que o objetivo da cláusula era puramente formal para permitir a incidência mensal do INCC.
O especialista em direito imobiliário Luiz Busta reforça que muitos consumidores só percebem o impacto financeiro após a entrega das chaves ou a quitação do imóvel. Ao revisar o histórico financeiro, torna-se evidente que o saldo devedor foi inflado indevidamente, o que tem motivado uma série de ações judiciais buscando a restituição de valores pagos a mais durante a fase de construção.
Monitoramento e cautela na assinatura do contrato
O advogado Daniel Vicentini aponta que o erro comum do comprador é focar apenas no valor das parcelas iniciais, negligenciando a evolução do saldo devedor sob o efeito do INCC. Embora o índice seja um mecanismo legítimo de mercado, sua aplicação deve respeitar estritamente os limites legais e as condições pactuadas. A revisão contratual é possível, especialmente em casos de atraso na entrega da obra ou cobranças realizadas em desconformidade com a lei.
Para evitar prejuízos, o consumidor deve adotar uma postura vigilante antes de assinar qualquer documento. É fundamental verificar o prazo efetivo do contrato, a data prevista para a entrega das chaves e a existência de parcelas residuais desproporcionais ao restante do fluxo de pagamento. A transparência nas condições de reajuste é um direito básico do comprador, que deve exigir clareza sobre como o INCC impactará o valor final do imóvel.
Fonte: dm.com.br
